Казахстанский "недвижимый пузырь" лопнул

[redex]

Сообщение с форума http://realestatecrash.ru/

09.01.2008 17:48:09
Лопнул пузырь недвижимости в Казахстане.
Был летом в Казахстане в Алматы, до сдутия пузыря. Так вот, люди там на полном серьезе говорили, что цена 3-6000 за квадрат в зависимости от района города - адекватный ценник. И что есть цены за 10-20 тыс. за квадрат. И что нужно брать ипотечный кредит, вкладываться в жилье, а через 1 год продать и жить в шоколаде. Были конкретные примеры, как люди буквально из воздуха делали деньги. А число долларовых миллионеров там из-за роста недвижки просто росло каждым месяцем в геометрической прогрессии.
Людям я пытался объяснить, что деревья до Луны не вырастут, и что Алматы не может так дорожать, и что эта ***** лопнет. Но люди не верили. В итоге в августе приток денег на недвижку со стороны банков - сдулся. Потому что рейтинговые агентства пригрозили аннулировать их рейтинги облигационных займов - что поставило бы крест на всем финансовом рынке. И тоже вначале никто не верил, что рынок просядет. Думали 1-2 месяца пройдет, и все устаканится. Ну вот теперь только до всех дошло, что РН - это такой же рынок со всеми его законами. Последствия таковы, там ценник на жилье откатился на уровень начала 2005 года (1500-2000 метр)

хотелось бы узнать мнение форумчан по поводу:
1. кто-нибудь знает подробности данного события
1. причины падения цен на жильё
2. возможна ли такая ситуация в России (ведь не секрет, что и у нас цены на жильё завышены, большинство жилья скупается для последующей сдачи, тем самым стимулируя спрос; так же цены на цемент вырасли во много раз) и что для этого нужно

[Димитрий8]

Это давно просчитанный механизм в экономике. Сначала новый товар (в данном случае это недвижимость - которой по сути раньше никто не занимался) начинает устойчивый рост и достигает своего максимума, затем он опускается, но не ниже первоначальной стоимости, потом опять подымается, но его максимум уже ниже предыдушего максимума, и так он движется к стабилизации. Получается ЗАТУХАЮЩАЯ СИНУСОИДА, которая плавно переходит в небольшую змейку, а потом и в линию.
На примере плазменных панелей это хорошо видно: когда тока появились - стали расти, до 150+ тыщ за 42-50", этой осенью цена упала до 30 тыщ 50" подобного качества, и опять начался небольшой рост.
В Москве недвижимость хоть и понизилась (с 4000$ до 3400$ плюс падение доллара), но всё таки, достаточный спрос позволил избежать столь резких контрастов как в Алма-Аты. Это один из недостатков рыночной экономики - нет стабильности. Скоро там начнётся рост, люди среднего достатка за это время поднакопят денег и пойдёт вторая волна повышения спроса.

[BBA]

redex пишет:

хотелось бы узнать мнение форумчан по поводу:
1. кто-нибудь знает подробности данного события
1. причины падения цен на жильё
2. возможна ли такая ситуация в России (ведь не секрет, что и у нас цены на жильё завышены, большинство жилья скупается для последующей сдачи, тем самым стимулируя спрос; так же цены на цемент вырасли во много раз) и что для этого нужно

1. Я знаю.
2. Причина падения цен на жильё - международный финансовый кризис.
Дел было так:
На протяжении 7 лет с 2000 года, до июля 2007 года в Казахстане усиленно развивалась банковская система, система кредитования, ипотечное кредитование. Где-то в 2004 году Назрбаев и правительство стали говорить, что в Казахстане лучшая банковская система в СНГ.
Для решения жилищных проблем правительство сделало ставку на ипотечное кредитование и оно стало чуть ли не приоритетом государственной политики.
Банки, ествественно, подхватили правительственный порыв.

Однако, Казахстан - малонаселенного государство, с огромной территорией, населения чуть более 14 миллионо человек. Особо крупной перерабатывающей промышленности в Казахстане нет. Основная статья экспортных доходов - экспорт нефти. Причем нефть добывается в основном только в Западном Казахстане.
Таким образом, внутри Казахстана банкм не могли изыскать достаточно много средств, для своей работы.

Казахстанские банки, так как банковская система в Казахстане, действительно очень хорошо была организована, имели неплохие рейтинги на международном финансовом рынке. Это позволяло Банкам Казахстана достаточно легко получать кредиты у зарубежных банков, под достаточно низкие проценты.

Схема была организованна очень просто. Казахстанский банк, занимает зарубежом деньги под низкие проценты, ну скажем 6-9% годовых, а затем эти же деньги перезанимал (перепродавал) гражданам и брлицам Казахстана под более высокие проценты 16-22%. По сути дела, имела место банальная финансовая сепкуляция.

Итак, на фоне притока иностранного капитала, в основном с феру ипотечного кредитования и кредитования на приобритение ТНП, цены на недвижимость стали расти как на дрожжах.
Если в 200 году цена за 1 кв. метр квартиры на рынке вторичного (не элитного) жилья в Алматы была 200 - 400 долларов в зависимости от района. То в середине 2007 года цены уже были от 1200 до 2500 за кв. м в том же сегменте рынка.

К июлю 2007 года, Казахстанские банки назанимали столько, что внешний долг Казахстана приблизился к 80 млрд тенге, из которых только около 1-2% государственный долг, остальное - корпоративные долги.
Много ли это 80 млрд? Для России с населением 150 млн, не много, для Казахстана с населением 14 млн - много, учитывая что годовой ВВП Казахстана в 2007 году будет в районе 90 млрд.

Сложилась ситуация, что внешний долг Казахстана сравнялся с ВВП, он бы мог расти и дальше, но случился международный финансовый кризис.

Итак, в Июле 2007 года произошел мировой финансовый кризис. Рейтинговые агенства обвинили во всех грехах. Стали пересматриваться рейтинги и Рейтинги Казахстанских банков и Казахстана снизили. Заграничные банки стали испытывать трудности с ликвидностью. Казахстанским банкам отказали в предоставлении кредитов. Кроме того, в середине Июля, многие Казахстанские банки вносили погашение кредитов.

Из-за Отсутствия внешнего кредитования Казахстанские банки стали испытывать трудости с фондированием и перестали выдавать кредиты. Т.е. формально они кредиты выдавать не перестали, но стали высталять такие условия, которые могут выполнить далеко не все, да и проценты стали совсем немыслимые. В результате - ипотечные кредиты брать перестали.

Учитыая, что рынок недвижимости рос именно на ипотечных кредитах, понятно, что после того, как банки перестали их выдавать рынок впал в ступор. Нет он ещё не упал, потому что до всех ещё слабо доходит то, что происходит. Продавцы недвижимости старательно держат цены, запрашивая космические суммы.
Проблема в том, что просить то они суммы просят - да никто не даёт...
Конечно, цены, всё равно откатываются, не обваливаются пока, но откатываются.

Конечно будет обвал и финансовый кризис в Казахстане.
Но пока правительство, благодаря стабфону поддерживает банки.

Будем ждать.

[tav]

BBA пишет:

Проблема в том, что просить то они суммы просят - да никто не даёт...
Конечно, цены, всё равно откатываются, не обваливаются пока, но откатываются.

да действительно в казахии добрые, наивные люди живут... даже не смотрят на опыт <других стран>, в которых продавцы понимают, что недвижимость это как воздух и если его перекрыть и давать за огромные деньги то люди хочешь нехочешь будут платить..
<в казахии> цены снижают ))))

----------------------------------------------------------------
Редактировано 1 раз, модератором, по просьбе форумчанина из Казахстана.

Уважаемые участники нашего форума!
Прежде, чем отправлять на форум свои сообщения, подумайте: не задеваете ли Вы национальные чувства других людей?
Модератор

[tav]

BBA пишет:

Будем ждать.

<в Америке> и в Европе, целые районы и города стоят новые,незаселенные десятилетиями и никто цены не собирается снижать, и в Москве та же картина... а если говорить всем что цены рухнут, то это только на непонимающих сути вещей подействовать может, но не как на четко отработанную финансовую систему

лет 100 еще будешь ждать

[tav]

<...>

а то что в Казахстане строительные компании ведут себя так - отличается от всего мира, и это означает что они либо в других условиях, либо понимают на правительственном уровне суть вещей и поступают так что их действия не ведут к максимальной прибыли и разорению народа
и это даже очень хорошо

[antonioni]

BBA
Вы сами сказали что население Казахстана мало да и многие живут в юртах!
По моему просто УПАЛ СПРОС.
Строительство идет а спроса нет. Вот цены и падают.
Сами же писали что важно соотношение СПРОСА и ПРЕДЛОЖЕНИЯ!

[BBA]

tav пишет:

да действительно в казахии добрые, наивные люди живут...

Во-первых, предлгаю Вам, tav, ещё раз изучить географию, где убедиться, что такой страны как "Казахия" на земле не существует.
Не стоит выпячивать свою малограмотность и необразованность.

[tav]

antonioni пишет:

Сами же писали что важно соотношение СПРОСА и ПРЕДЛОЖЕНИЯ!

тут, когда речь идет о выживании нет никакой речи о спросе и предложении, на улице в северном и центральном казахстане люди зимой еще не выживали, а когда тебе будет необходимо жилье ты не только любые деньги отдашь, но и свободу честь и т д..
а самому строить тоже ой как дорого - только за участок земли гдени-будь на 42 километре уже почти половину цены квартиры просят...
BBA пишет:

Во-первых, предлгаю Вам, tav, ещё раз изучить географию, где убедиться, что такой страны как "Казахия" на земле не существует.
Не стоит выпячивать свою малограмотность и необразованность.

"Казахия" - это я так ласково называю страну в которой живу ))) и не судите о грамотности по аллегориям

[BBA]

tav пишет:

тут, когда речь идет о выживании нет никакой речи о спросе и предложении, на улице в северном и центральном казахстане люди зимой еще не выживали, а когда тебе будет необходимо жилье ты не только любые деньги отдашь, но и свободу честь и т д..

Какой бред.
Как-будто у людей в казахстане по 30000 баксов в карманах лежит и они не знают куда их потратить...

tav пишет:

"Казахия" - это я так ласково называю страну в которой живу ))) и не судите о грамотности по аллегориям

И чё, не били ещё?

[tav]

BBA пишет:

Какой бред.
Как-будто у людей в казахстане по 30000 баксов в карманах лежит и они не знают куда их потратить...

я же объяснял, это тоже самое что тебе предложат кислород за 30000 баксов покупать и в случае неплатежеспособности тебе его отключат через время- тут ты может душу не продашь но все остальное точно продашь впахивать будешь как Карло за растрату..
может ты просто еще небыл в шкуре человека с семьей, у которого нет жилья и если не пахать с утра до вечера то выкинут со съемной хаты и тогда это тоже самое что и кислород отключат... понимать надо других, а снимать жилье не у всех есть возможность - а это уже геноцид или может кто это называет естественным отбором... тут не китай в коробке от телевизора не проживешь и землю тебе просто так никто не даст
BBA пишет:

И чё, не били ещё?

а за что тут бить, в этом разве есть что-то обидное - РОСС и Я, КАЗАХ и Я ?
или может ты предложешь чтобы россеяне били всех кто их страну россией называет, так как по аналогии это слово тоже обидным становится?

[tav]

redex пишет:

2. возможна ли такая ситуация в России (ведь не секрет, что и у нас цены на жильё завышены, большинство жилья скупается для последующей сдачи, тем самым стимулируя спрос; так же цены на цемент вырасли во много раз) и что для этого нужно

сменить мировозрение правительству и владельцам строительных компаний, <...>
от стремлению к максимальной прибыли к понимаю соц. процессов и патриотизму(соответственно к заботе о людях)

а то что мы видим в Казахстане(падение цен) и Америке(раздача невозвратных кредитов), говорит лишь об одном - что в этих странах правят не инопланетяне а люди, которые патриоты своей страны и желают ей и людям в ней проживающих процветания

[BBA]

tav пишет:

я же объяснял, это тоже самое что тебе предложат кислород за 30000 баксов покупать и в случае неплатежеспособности тебе его отключат через время- тут ты может душу не продашь но все остальное точно продашь впахивать будешь как Карло за растрату..

Да им нечего продавать-то что за ахинея?
Пойдут с кулаками на того, кто отключил кислород.
tav пишет:

а за что тут бить, в этом разве есть что-то обидное - РОСС и Я, КАЗАХ и Я ?

Какой бред сивой кобылы...
У Вас в шестой палате не наполон соседом был?
tav пишет:

или может ты предложешь чтобы россеяне били всех кто их страну россией называет, так как по аналогии это слово тоже обидным становится?

Россия - это Россия, Казахстан - Это Казахстан.
Если ты будешь называть Россию Росистаном (по аналогии с Казахстаном), то в морду получишь однозначно.

[tav]

BBA пишет:

Пойдут с кулаками на того, кто отключил кислород.

в мегаполисах уже продают кислород так как сильно загазовано и никто на владельцев заводов и автомабилей с кулаками не идет - покупают как миленькие (а нехочешь покупать - сдохнешь)
это в Казахстане еще люди правят и недопустят такого, а в некоторых умудряются жить по античеловеческим законам

BBA пишет:

Если ты будешь называть Россию Росистаном (по аналогии с Казахстаном), то в морду получишь однозначно.

Насилие - признак слабости ))) (кто понимает в приоритетах оружия тот понимает)
а что есть тут кто из РоссСтана - кто нашел в этом названии что-то обидное?

[BBA]

Кризис в помощь цена на жилье снизится в 2 раза

Люди, заинтересованные в сохранении цен на заоблачных высотах, изо всех сил продолжают придумывать все новые доводы, дабы убедить потенциальных покупателей – снижения цен не будет. Чтобы не ждали и тратили деньги сейчас. Последний аргумент из этой серии – вскоре Правительство введет новый налог на элитную недвижимость, и застройщикам придется заложить его в стоимость квадратных метров. А значит, еще приподнять цены. Вот только даст ли уровень спроса им это сделать? Или все-таки придется поступить цивилизованно и покрыть новый налог из своей нецивилизованно раздутой «запланированной прибыли»? Для иллюстрации приведем мнение специалистов Ассоциации риэлторов Казахстана. В апреле прошлого года они подсчитали, что стоимость квадрата в так называемых элитных новостройках Алматы должна составлять 800-850 долларов в черновой отделке. И это – с учетом адекватной прибыли. На самом же деле цена квадрата зашкаливала за 3000 долларов. То есть цены были «заряжены» в 3 – 4 раза!

[poro]

Так и в России, но у нас они завышены раз в 5 - 6...

[Sincler]

Народ оглянись вокруг, у людей нет денег, если есть вопросы по поводу цен на жильё пожалуйста на крыше KZ вся информация, за 4 месяца цены упали минимум в 3 раза, не может мёртвое по современным меркам жильё в Алматы, стоить дороже чем нормальное в западной европе, и время покажет какая реальная цена за 1 кв. м. в развивающейся стране.

[алена]

tav пишет:

, а когда тебе будет необходимо жилье ты не только любые деньги отдашь, но и свободу честь и т д..

Я лет десять в детстве прожила в Казахстане, в ста километрах под Карагандой...
У нас в Приморье очень много идет разговоров о привлечении соотечественников из бывших республик на постоянное жительство. Существуют пограммы переселения. Ну, когда уж совсем невмоготу - не рассматривался вопрос о переселении? Кстати, в моем городе много приезжих из Узбекистана. Есть несколько выходцев с Кавказа. Много брошенного жилья...У нас, конечно, проблем хватает, но молодые и сильные - выживут.

[tav]

алена пишет:

не рассматривался вопрос о переселении?

это как раньше казачьи поселения формировались, но увы уже не те времена - свободным идти уже некуда, любые самовольные поселения сносятся
а проблема брошенных поселений - то что там не сохранились инфраструктуры и никто просто так их там не позволит сделать (электростанции, школы, больницы, магазины и пр), например как анастасийцев доят - коммуникаций там нет изначально, а даже простое электричество подвести стоит несколько млн. рублей за километр, самостоятельно провести не позволят на счет школ и больниц(легальных) им сразу забыть можно...