redex пишет:
Цитата:
хотелось бы узнать мнение форумчан по поводу:
1. кто-нибудь знает подробности данного события
1. причины падения цен на жильё
2. возможна ли такая ситуация в России (ведь не секрет, что и у нас цены на жильё завышены, большинство жилья скупается для последующей сдачи, тем самым стимулируя спрос; так же цены на цемент вырасли во много раз) и что для этого нужно
|
1. Я знаю.
2. Причина падения цен на жильё - международный финансовый кризис.
Дел было так:
На протяжении 7 лет с 2000 года, до июля 2007 года в Казахстане усиленно развивалась банковская система, система кредитования, ипотечное кредитование. Где-то в 2004 году Назрбаев и правительство стали говорить, что в Казахстане лучшая банковская система в СНГ.
Для решения жилищных проблем правительство сделало ставку на ипотечное кредитование и оно стало чуть ли не приоритетом государственной политики.
Банки, ествественно, подхватили правительственный порыв.
Однако, Казахстан - малонаселенного государство, с огромной территорией, населения чуть более 14 миллионо человек. Особо крупной перерабатывающей промышленности в Казахстане нет. Основная статья экспортных доходов - экспорт нефти. Причем нефть добывается в основном только в Западном Казахстане.
Таким образом, внутри Казахстана банкм не могли изыскать достаточно много средств, для своей работы.
Казахстанские банки, так как банковская система в Казахстане, действительно очень хорошо была организована, имели неплохие рейтинги на международном финансовом рынке. Это позволяло Банкам Казахстана достаточно легко получать кредиты у зарубежных банков, под достаточно низкие проценты.
Схема была организованна очень просто. Казахстанский банк, занимает зарубежом деньги под низкие проценты, ну скажем 6-9% годовых, а затем эти же деньги перезанимал (перепродавал) гражданам и брлицам Казахстана под более высокие проценты 16-22%. По сути дела, имела место банальная финансовая сепкуляция.
Итак, на фоне притока иностранного капитала, в основном с феру ипотечного кредитования и кредитования на приобритение ТНП, цены на недвижимость стали расти как на дрожжах.
Если в 200 году цена за 1 кв. метр квартиры на рынке вторичного (не элитного) жилья в Алматы была 200 - 400 долларов в зависимости от района. То в середине 2007 года цены уже были от 1200 до 2500 за кв. м в том же сегменте рынка.
К июлю 2007 года, Казахстанские банки назанимали столько, что внешний долг Казахстана приблизился к 80 млрд тенге, из которых только около 1-2% государственный долг, остальное - корпоративные долги.
Много ли это 80 млрд? Для России с населением 150 млн, не много, для Казахстана с населением 14 млн - много, учитывая что годовой ВВП Казахстана в 2007 году будет в районе 90 млрд.
Сложилась ситуация, что внешний долг Казахстана сравнялся с ВВП, он бы мог расти и дальше, но случился международный финансовый кризис.
Итак, в Июле 2007 года произошел мировой финансовый кризис. Рейтинговые агенства обвинили во всех грехах. Стали пересматриваться рейтинги и Рейтинги Казахстанских банков и Казахстана снизили. Заграничные банки стали испытывать трудности с ликвидностью. Казахстанским банкам отказали в предоставлении кредитов. Кроме того, в середине Июля, многие Казахстанские банки вносили погашение кредитов.
Из-за Отсутствия внешнего кредитования Казахстанские банки стали испытывать трудости с фондированием и перестали выдавать кредиты. Т.е. формально они кредиты выдавать не перестали, но стали высталять такие условия, которые могут выполнить далеко не все, да и проценты стали совсем немыслимые. В результате - ипотечные кредиты брать перестали.
Учитыая, что рынок недвижимости рос именно на ипотечных кредитах, понятно, что после того, как банки перестали их выдавать рынок впал в ступор. Нет он ещё не упал, потому что до всех ещё слабо доходит то, что происходит. Продавцы недвижимости старательно держат цены, запрашивая космические суммы.
Проблема в том, что просить то они суммы просят - да никто не даёт...
Конечно, цены, всё равно откатываются, не обваливаются пока, но откатываются.
Конечно будет обвал и финансовый кризис в Казахстане.
Но пока правительство, благодаря стабфону поддерживает банки.
Будем ждать.